דירה להשקעה בגירושין – מה קורה לה, מי מקבל מה, ואיך לא לעשות טעויות יקרות
יש לכם שתי דירות. האחת – הבית שגרתם בו. השנייה – נכס שרכשתם לפני כמה שנים, השכרתם, ואולי גם שיפצתם. כשמגיעים לגירושין, הדירה הראשונה בדרך כלל ברורה יותר. הדירה להשקעה מסובכת בדרך אחרת לגמרי.
בישראל של 2026, עם מחירי הנדל"ן שעלו חדות בשנים האחרונות, דירה להשקעה היא לעיתים הנכס הגדול ביותר שיש לזוג. ובדיוק בגלל זה, כל טעות בחלוקתה עולה ביוקר.
במאמר זה: מה הדין לגבי דירה להשקעה בגירושין, איך מחשבים את שוויה האמיתי, מה עושים עם המס, ואיזה פתרונות קיימים כשלא רוצים למכור.
דירה להשקעה שנרכשה בנישואין – האם היא משותפת?
התשובה הקצרה: כן, ברוב המקרים.
חוק יחסי ממון בין בני זוג קובע עיקרון אחד ברור: נכסים שנצברו במהלך הנישואין נכנסים לאיזון משאבים. "נצברו" פירושו נרכשו, נבנו, או גדלו בשוויים בתקופת הנישואין. הרישום בטאבו אינו קובע. גם אם הדירה להשקעה רשומה על שם אחד בלבד – אם נרכשה מכסף שנצבר במשותף, היא חלק מהאיזון.
יש כמה מצבים שדורשים בדיקה ספציפית. דירה שנרכשה ממשכנתא שניהם שילמו – משותפת לחלוטין. דירה שנרכשה מכספים שהביא אחד מבני הזוג מירושה – עשויה להיחשב נכס חיצוני, אם הוכח שהכסף לא שולב בכלכלת הבית. דירה שהייתה של אחד לפני הנישואין, הושכרה, ושכר הדירה נכנס לחשבון המשותף לאורך שנים – כאן מתחילות להצטבר טענות לשיתוף.
להרחבה על עקרון האיזון ועל האופן שבו מתנהל הליך הגירושין כשיש נכסים, ניתן לקרוא במדריך המקיף לגישור גירושין באתר.
השאלה שכולם שוכחים לשאול: כמה שווה הדירה באמת?
לא שווי גלם. שווי נטו.
דירה להשקעה שרשומה בשוק ב-2.5 מיליון שקל אינה בהכרח שווה 2.5 מיליון לצורך האיזון. יש להפחית ממנה כמה מרכיבים.
יתרת משכנתא – אם הדירה ממושכנת, המספר הרלוונטי הוא ההון העצמי, לא שווי הנכס הגולמי.
מס שבח – בעת מכירת דירה להשקעה לצד שלישי, מס השבח יכול להגיע ל-25% מהרווח הריאלי. עבור דירה שנרכשה לפני עשר שנים, הרווח הוא עצום וכך גם המס.
היטל השבחה – חבות שמחכה ברשות המקומית ורבים לא בדקו אותה. יכולה להגיע לעשרות אלפי שקלים.
עלויות מכירה – שכר טרחת עורכי דין, תיווך, מיסים נוספים.
כל אלה מפחיתים את הנכס נטו. כשמחלקים דירה בגירושין חייבים לדעת מה המספר הנקי — לא מה שרשום בטאבו. על הטעויות הנפוצות ביותר בחלוקת דירה בגירושין ניתן לקרוא כאן.
שלוש דרכים לחלק דירה להשקעה בגירושין
דרך ראשונה – מכירה לצד שלישי וחלוקת התמורה
הפתרון הפשוט: מוכרים את הדירה בשוק, מחלקים את ההכנסה נטו לפי האיזון. זה עובד טוב כשאף אחד לא רוצה לשמור את הדירה וכשמחירי השוק סבירים.
הנקודה הקריטית: להסכים מראש על לוח הזמנים, מי בוחר מתווך, מה מחיר המינימום לקבלה, ומה קורה אם אחד לא מתגמש. ניסוח לא מדויק של הסכם הגירושין בנושא זה הוא מתכון לסכסוך ארוך. על מה חייב לכלול הסכם גירושין שנוגע לנדל"ן ניתן לקרוא במדריך הסכם גירושין.
דרך שנייה – אחד קונה את חלקו של השני
כאן אחד מבני הזוג משלם לשני את חלקו בדירה ונשאר בה. זה פתרון שעובד טוב לנכסים שמייצרים הכנסה שוטפת.
שווי הדירה צריך להיקבע על ידי שמאי מוסכם. המס העתידי על הצד שמשמר את הדירה צריך להיחשב בפריסה. המשכנתא – מי לוקח אחריות ואיך מוציאים את שם הצד השני מהבנק.
דרך שלישית – ניהול משותף לתקופה מוגדרת
לעיתים הגיוני להמשיך להחזיק את הדירה עד מועד מסוים. מקרים כאלה מצריכים מנגנון ברור: מי מנהל, מי מקבל שכירות, מי משלם הוצאות, ומה מועד סיום ההסכם.
למאמר המקיף טעויות נפוצות בחלוקת דירה בגירושין, ראו כאן.
מה החוק אומר על דירה להשקעה בגירושין
- דירה להשקעה שנרכשה במהלך הנישואין נחשבת נכס משותף לפי חוק יחסי ממון, גם אם רשומה על שם אחד בלבד.
- דירה שהייתה בבעלות אחד מבני הזוג לפני הנישואין — ככלל אינה נכנסת לאיזון, אך עליית ערכה בתקופת הנישואין עשויה להיכנס.
- שכר דירה שנכנס לחשבון המשותף לאורך שנים מחזק טענת שיתוף, גם על דירה שהייתה "של אחד".
- מס שבח, היטל השבחה, ומינוף משכנתא משותפת — כולם נכנסים לחשבון ומשנים את האיזון בפועל.
מס שבח בגירושין – מה מותר ומה חייב
חוק מיסוי מקרקעין מכיר בהעברת נכסים בין בני זוג כחלק מהסכם גירושין, ומאפשר פטור ממס שבח ומס רכישה כשהדבר נעשה בהסכם גירושין מאושר בבית משפט.
כלומר: אם אחד מבני הזוג מקבל את הדירה להשקעה כחלק מהאיזון – ההעברה עצמה לא חייבת במס. אבל כשאותו בן זוג ימכור את הדירה בעתיד — הוא ישלם מס שבח על כל תקופת הבעלות, כולל השנים שעברו מהרכישה המקורית. מי שמקבל דירה להשקעה בגירושין מקבל גם חבות מסתורת לעתיד. זה חייב להיכנס לחשבון בעת המשא ומתן.
מה עם שכר הדירה שנגבה עד כה?
אם שכר הדירה נכנס לחשבון המשותף – הוא חלק מהנכסים לאיזון הכולל. אם נכנס לחשבון נפרד של אחד מבני הזוג – צריך לבחון האם נעשה שימוש בו לצרכים משותפים. המורכבות גדולה יותר כשאחד ניהל את הנכס, עסק בשוכרים, שיפץ ולא קיבל תמורה – זו תרומה שמחזקת טענה לחלק גדול יותר.
מה קורה כשיש יותר מדירה אחת להשקעה
חלוקת שני נכסי נדל"ן להשקעה מאפשרת לפעמים פתרון אלגנטי: כל אחד לוקח דירה. אבל "כל אחד לוקח דירה" אינו בהכרח שוויוני – לדירות שוויים שונים, חבויות מס שונות, שוכרים שונים ומשכנתאות שונות. הגישה הנכונה: להעריך כל דירה בנפרד לפי שווי נטו אחרי מס ומשכנתא, ולחפש איזון שמשקף את המספרים האמיתיים.
למה גישור עדיף על בית משפט כשיש דירה להשקעה
הליך משפטי על נדל"ן יכול להימשך שנים. בתקופה הזו הדירה מושכרת, מתדרדרת, ואולי מחכה לשוכר חדש בלי שאיש מקבל החלטות. גישור מאפשר לבני הזוג לשבת, לבחון נתונים ולבנות פתרון שמתאים לשניהם – בזמן קצר ובעלות ניהולית נמוכה בהרבה. על ההבדל המהותי בין גישור לבית משפט בתיקים עם נכסים ניתן לקרוא כאן.
למדריך גישור גירושין, ראו כאן.
חמש טעויות נפוצות בחלוקת דירה להשקעה
- לחלק לפי שווי ברוטו — בלי להפחית מס שבח. על דירה שנייה המס יכול להגיע ל-25% ויותר. זה לא כסף של אף אחד.
- להתעלם מהיטל השבחה — עשרות אלפי שקלים שמחכים ברשות המקומית ואיש לא בדק.
- להסכים על שווי בלי שמאות מקצועית — "אנחנו יודעים כמה שווה הדירה" הוא משפט שיוצר מחלוקות.
- לא לקבוע מי מנהל את הנכס עד המכירה ומה קורה לדמי השכירות בתקופת הביניים.
- לקבל את הדירה להשקעה בגירושין מבלי לחשב את השפעת מס הרכישה על רכישה עתידית.
סיפור מהמשרד
לפני כשנה וחצי הגיע אליי זוג עם שתי דירות: הבית שגרו בו בראשון לציון, ודירה להשקעה בתל אביב שנרכשה לפני תשע שנים ב-1.3 מיליון שקל. בשוק הנוכחי – שוויה קרוב ל-2.8 מיליון.
הבעל רצה לקחת את הדירה להשקעה ולתת לאישה את הבית. "כל אחד לוקח דירה – מה הבעיה?" אמר.
ישבנו לחשב. הבית – שווה 2.1 מיליון, בלי חבות מס שבח כי מדובר בדירת מגורים. הדירה להשקעה – שווה 2.8 מיליון על הנייר, אבל עם חבות מס שבח עתידית של קרוב ל-300,000 שקל ברגע שתימכר, ועם משכנתא של 400,000 נוספים. שווי נטו: בסביבות 2.1 מיליון.
לא שוויוני אוטומטית. בסוף יצרנו חלוקה שהביאה בחשבון את כל המרכיבים, ושני הצדדים יצאו עם הבנה מלאה של מה שיש להם ביד.
להרחבה בנושא הסכם גירושין, ניתן לקרוא במדריך המלא.
אילנית גרוסמן – גירושין עם נדל"ן דורשים מי שמבין בשני העולמות
אילנית גרוסמן היא עורכת דין ומגשרת גירושין עם למעלה מ-25 שנות ניסיון, ולשעבר יועמשית בהראל פיננסים. כשיש בתמונה דירה להשקעה, נדרשת הבנה של מיסוי מקרקעין, שמאות, משכנתאות ושוק הנדל"ן, לצד הבנה בדיני משפחה.
לקריאה נוספת אודות אילנית, ניתן לקרוא בעמוד אודות.
לסיכום
דירה להשקעה בגירושין אינה "פשוט עוד נכס". היא מורכבת מבחינת מיסוי, ניהול שוטף, חלוקת הכנסות ומנגנון יציאה. הגישה הנכונה מתחילה בהבנת שווי נטו אמיתי – לא שווי שוק מגולם – וממשיכה בבחירת מנגנון חלוקה שמתאים לנסיבות של שני הצדדים.
אל תחלקו לפי האינטואיציה. חלקו לפי מספרים.
טלפון: 054-677-1668 | 03-533-9533 | www.ilglaw.co.il
יש לכם דירה להשקעה ומתגרשים?
חלוקה נכונה של נדל"ן בגירושין מחייבת הבנה של מיסוי, שמאות ומשכנתא יחד. שיחת ייעוץ ראשונה ללא עלות.
לשיחה עם עו"ד אילנית גרוסמן
