מכירת דירה בגירושין – מה חייבים לדעת לפני שמחליטים

מכירת דירה בגירושין: מה חייבים לדעת לפני שמחליטים

כשזוג מחליט להתגרש, הדירה המשותפת היא לרוב הנכס הגדול ביותר שעל השולחן. היא גם הנכס הכי מורכב, הכי טעון רגשית, והכי קריטי להחלטות כלכליות של שניהם לשנים הבאות.

השאלה "מה עושים עם הדירה?" אינה שאלה אחת. מאחוריה מסתתרות שאלות רבות: האם מוכרים? מי קונה את חלקו של השני? מה קורה למשכנתה? מה לגבי מיסים? ואם יש ילדים, האם בכלל ניתן לכפות מכירה?

מאמר זה נועד לתת לכם תמונה מלאה, מדויקת ומפורטת של כל האפשרויות, ההשלכות המשפטיות, ונקודות התורפה שאנשים מפספסים. הוא כתוב מתוך ניסיון של עשרות שנים בניהול הסכמי גירושין הכוללים נדל"ן, ובפרט מקרים שבהם יש יותר מנכס אחד, יש ילדים, ויש פערי כוח כלכליים בין הצדדים.

שלוש הדרכים לפירוק שיתוף בדירה בגירושין

חלוקת דירת המגורים בגירושין יכולה להתבצע באמצעות מספר מסלולים: מכירת דירה בגירושין לצד שלישי, רכישת מלוא הזכויות בדירה על ידי אחד מבני הזוג, או המשך אחזקה משותפת לפרק זמן מסוים.

כל מסלול מביא עמו השלכות שונות, ויש להחליט על הנכון ביניהם תוך בחינה מעמיקה של הנסיבות הספציפיות.

מסלול א: מכירת דירה בגירושין לצד שלישי

אם בני הזוג אינם מעוניינים עוד בדירה, הם יכולים למכור אותה ולחלק את התמורה ביניהם.

זהו פתרון אפשרי כאשר שני הצדדים מסכימים, אין לאחד מהם יכולת לרכוש את חלקו של השני, ואין סיבה ממשית להמשיך להחזיק בנכס.

אך גם כאן יש להסדיר שאלות שלעיתים נשכחות:

יש לסכם על חלקו של כל אחד מבני הזוג בתמורה, על חלוקת נטל החובות השוטפים עד למכירה כגון תשלומי המשכנתה, ועד בית ומיסי עירייה, ועל אופן התשלום בין הצדדים.

לבן הזוג יש זכות קדימה לרכוש את חלקו של בן הזוג השני בדירה, לפני מכירתה לצדדים זרים. אם שני בני הזוג רוצים את הדירה, תתקיים ביניהם התמחרות, כשהמרבה במחיר יזכה בדירה.

מסלול ב: אחד מבני הזוג רוכש את חלק השני

זהו פתרון נפוץ ורצוי במקרים רבים, בפרט כאשר יש ילדים, כאשר אחד מבני הזוג מחובר רגשית לנכס, או כאשר ישנם שיקולי מדור וחינוך.

במסלול זה, אחד מבני הזוג מעביר לשני את כל זכויותיו בדירה בתמורה לפיצוי כספי, קיזוז מרכוש אחר, או שילוב של שניהם.

ההעברה יכולה להיות בתמורה או שלא בתמורה, בהתאם לתנאים שנקבעו בהסכם הגירושין. העברה אגב גירושין תקפה גם לידועים בציבור ולבני זוג מאותו מין, כל עוד קיים בין הצדדים הסכם פרידה או גירושין שקיבל תוקף של פסק דין.

מסלול ג: דחיית המכירה לפרק זמן מוסכם

בני הזוג אינם מחויבים למכור את הדירה מיד. הם יכולים לדחות את מכירתה לעת עתה ולהותיר אותה, עד שיחליטו מה לעשות עמה.

דחייה זו יכולה להיות מוגדרת בהסכם הגירושין, לדוגמה עד גיל מסוים של הילדים, עד תום תקופת משכנתה מסוימת, או עד קרות אירוע קבוע מראש.

הסכם גירושין ודירה: מה חייב להיות בפנים

הסכם גירושין הכולל נדל"ן הוא מסמך מורכב שדורש ידע משפטי כפול: דיני משפחה ודיני מקרקעין. הסכם שגוי, חלקי, או עמום עלול להוביל לסכסוך משפטי יקר שנים אחרי הגירושין.

בגדול, ההסכם צריך להסדיר:

זכויות הבעלות: מי מקבל את הדירה, באיזה חלק, ומאיזה מועד.

מנגנון הפיצוי: כיצד מחושב שווי הדירה, מי מעריך אותה, ובאיזה מועד שווי הנכס נקבע.

חלוקת נטל הכספי: מי משלם את המשכנתה הנותרת, הוצאות הבית, מיסי העיריה, ועד הבית, וביטוח המבנה עד למועד ההעברה.

מנגנוני מכירה: מה קורה אם הצד המתחייב לקנות לא יוכל לממן את הרכישה בפועל. מה קורה אם לא ניתן למכור לצד שלישי בתנאי השוק.

ילדים ומדור: אם ילדים ממשיכים לגור בדירה, יש לקבוע בבירור מה לגבי זכויות המגורים ולמשך כמה זמן.

למידע נוסף, אודות הסכם גירושין מוזמנים לקרוא במאמר המלא באתר.

מיסוי בגירושין: הפטור שאנשים לא מבינים נכון

זהו אחד התחומים שבו נגרמים הטעויות הגדולות ביותר. מתגרשים רבים מאמינים שהגירושין פוטרים אותם ממס, אך האמת מורכבת יותר.

מה אכן פטור: העברה אגב גירושין

העברה אגב גירושין אינה מהווה אירוע מס, ולכן אין חיוב במס רכישה או במס שבח, ואין חובה לדווח אודותיה לרשות המיסים, אך מומלץ לעשות זאת כדי לחסוך הליכים בירוקרטיים בעתיד.

הפטור חל גם בין ידועים בציבור ואפילו עבור בני זוג חד מיניים, אם קיים ביניהם הסכם גירושין שקיבל תוקף של פסק דין.

לסעיף 4א בחוק מיסוי מקרקעין, לעניין העברה "אגב גירושין", ניתן לקרוא כאן.

מה שחשוב להבין: זו דחיית מס, לא ביטול מס

העברה אגב גירושין פטורה ממיסים בין בני הזוג, אך למעשה מדובר בדחיית מס. לא נוצר הליך רכישה חדש מאחר ולא היה אירוע מס.

כל השבח שנצבר במהלך התקופה שבה החזיק בנכס בן הזוג המעביר, ימוסה וישולם על ידי בן הזוג המקבל במועד מכירת הנכס על ידו, גם אם שילם בגין רכישת מחצית הזכויות של בן הזוג המעביר, וגם אם קיבל את הזכויות ללא תמורה בגירושין.

במילים פשוטות: ההעברה בגירושין לא מוחקת את עבר המס של הנכס. מי שמקבל דירה בגירושין, צריך לדעת שאם ימכור אותה בעתיד לצד שלישי, הוא ישלם מס שבח גם על הרווח שנצבר בתקופה שבה בן הזוג הקודם החזיק בנכס.

היטל השבחה

במסגרת העברת זכויות במקרקעין בין בני זוג בגירושין, כדאי להביא בחשבון גם את סוגיית היטל ההשבחה. חשוב לברר ברשות המקומית הרלוונטית את הנושא בטרם העברת הזכויות בדירה, ולקחת בחשבון את חלוקת תשלום היטל ההשבחה כחלק מאיזון המשאבים בגירושין.

כלל 18 החודשים ומה שהשתנה

יש לנקוט משנה זהירות במקרים שבהם שני בני הזוג היו בעלים של דירת מגורים, יחד ו/או לחוד, במהלך תקופה של פחות מ-18 חודשים. בן הזוג המקבל דירה אגב הגירושין לא יוכל לקבל את הפטור ממס שבח בעת מכירת הדירה טרם שיחלפו לפחות 18 חודשים.

החלטת מיסוי 1609/21 מיטיבה עם מתגרשים שמקבלים זכויות אגב גירושין בנכסי הנדל"ן המשותפים, וקובעת כי במניין 18 החודשים תכלל גם התקופה שבה בני הזוג החזיקו יחד בדירה.

כשאין הסכמה: כינוס נכסים ופירוק שיתוף בכפייה

לא תמיד שני הצדדים מגיעים להסכמה על גורל הדירה. מה קורה במקרה של מחלוקת?

כיצד מתנהל הליך מינוי כונס נכסים למכירת דירה? בית המשפט יכול למנות כונס נכסים, כונס הנכסים מתמנה לצורך מכירת דירת בני זוג המצויים בהליך גירושין, ומשמש כשליח בית המשפט לעניין מכירת הדירה.

לצורך ביצוע פעולות אלה, פונה כונס הנכסים לבית המשפט בבקשה למתן הוראות, ועליו לקבל מבית המשפט אישור לפעולותיו. הסכם המכר המוגש לאישור בית המשפט נבחן לאור שווי הדירה כפי שעולה מחוות הדעת השמאית, וכן לאור יתר ההצעות שהוצעו על ידי קונים פוטנציאליים.

מה קורה כשיש ילדים בתמונה

בני זוג המגיעים להחלטה משותפת למכור את הדירה לאדם זר יכולים להסדיר זאת במסגרת הסכם הגירושין. יחד עם זאת, כיוון שמדובר בבני זוג וילדים ולא בשותפות עסקית גרידא, קיימת אפשרות לעכב את המכירה על פי סעיף 40א לחוק המקרקעין התשכ"ט, הקובע כי במקרה של מכירת דירת מגורים שבה מתגוררים בן הזוג והילדים, תעוכב המכירה עד שיובהר כי קיים הסדר מדור חלופי לילדים.

הדירה והמשכנתא: שאלות שאין לפספס

כאשר יש משכנתא על הדירה המשותפת, עולות שאלות נוספות שמורכבותן לעיתים עולה על עצם חלוקת הנכס.

מי ממשיך לשלם עד המכירה? יש לקבוע זאת במפורש בהסכם, כולל מנגנון לפיצוי הצד שמשלם.

מה קורה כאשר אחד מבני הזוג רוכש את חלק השני? הבנק יצטרך לאשר את שינוי ההלוואה, שכן לרוב שני הצדדים ערבים יחדיו. לא תמיד הבנק מסכים לשחרר את הצד שעוזב.

תכנון נכון של העסקה: לעיתים יש כדאיות בלפרוס את העסקה, לקזז חובות כנגד זכויות פנסיוניות, או למכור בשלבים. כל מקרה דורש ייעוץ ממוקד.

למידע נוסף, אודות המשכנתא במכירת דירה בגירושין, ניתן להרחיב כאן.

העברת זכויות בטאבו: הצד הפרוצדורלי

כאשר בני זוג הסכימו בהסכם גירושין או פרידה על העברת זכויותיו של בן הזוג האחד לבן הזוג האחר, יש לפנות ללשכת רישום מקרקעין הרלוונטית ולהגיש את המסמכים הרלוונטים למכירת הדירה בגירושין בין הצדדים. יש לצרף הסכם גירושין שקיבל תוקף של פסק דין בבית משפט לענייני משפחה או בית דין רבני, בצירוף תעודת גירושין מקורית אם הושלמו הליכי הגירושין.

אם הדירה רשומה בחברה משכנת או במנהל מקרקעי ישראל, יש לפנות גם לגורם המתאים ולברר מהם המסמכים הנוספים הנדרשים.

גירושין עם כמה נכסי נדל"ן: מורכבות אחרת לגמרי

כאשר לזוג יש יותר מנכס אחד, הדינמיקה משתנה לחלוטין. כל נכס נוסף מוסיף שכבות של שיקולים:

שיקולי מס שבח: לכל נכס יש "היסטוריית מס" שונה. אין לנתח את המכירה של כל נכס בנפרד מבלי לבחון את התמונה הכוללת.

מס רכישה עתידי: מי שמקבל שני נכסים בגירושין, ימצא את עצמו "בעל שתי דירות" לצורך חישוב מס הרכישה בעסקה עתידית. יש לתכנן זאת.

איזון בין הנכסים: לעיתים עדיף לחלק כך שכל אחד מהצדדים מקבל נכסים שונים, ולא לחצות כל נכס בנפרד. הקצאה נכונה יכולה לחסוך עשרות ואף מאות אלפי שקלים בעתיד.

הדירה שהייתה של אחד מהם לפני הנישואין

בני הזוג רשאים לגבש הסכם חלוקת רכוש המסדיר אחרת את גורל נכסים שהיו בבעלות אחד מהם לפני הנישואין. אחד מהחריגים האפשריים לאיזון המשאבים הוא נכס שהובא לנישואין, שהתקבל בירושה, או שניתן במתנה.

עם זאת, המצב אינו פשוט. אם השני תרם לתשלום המשכנתה, לשיפוץ, לעליית ערך הנכס, ייתכן שיש לו טענה לחלק ממנו. שאלת "כוונת השיתוף הספציפי" היא אחת השאלות המשפטיות המורכבות ביותר בדיני הגירושין בישראל, ויש לבחון כל מקרה לגופו.

להרחבה, בנושא דירה מלפני הנישואין, ניתן לקרוא במאמרים בנושא זה באתר.

טעויות נפוצות שעולות ביוקר

טעות 1: להסכים על מחיר הדירה בלי שמאות מקצועית אנשים מניחים שהם יודעים מה שווה הדירה שלהם. שמאי מקצועי עשוי לגלות הפרשים של עשרות אחוזים. יש לדאוג לחוות דעת שמאית מוסכמת, ואם יש מחלוקת, לכל צד שמאי משלו.

טעות 2: לסכם בעל פה על מי גר בדירה עד המכירה הסכמות בעל פה לא שוות כלום מבחינה משפטית. מי שגר בדירה ללא הסכם כתוב עלול למצוא את עצמו בפני תביעה לדמי שימוש.

טעות 3: לא לבדוק את מצב המשכנתה לפני הסכם לפני שחותמים על הסכם שמאפשר לאחד לשמור על הדירה, יש לוודא שהבנק אכן יאשר את העברת ההלוואה על שמו בלבד. אחרת ההסכם יהיה בלתי ישים.

טעות 4: להתעלם מהיטל ההשבחה היטל השבחה הוא לעיתים עשרות אלפי שקלים. חשוב לבדוק אם קיימת חבות ברשות המקומית לפני חתימת ההסכם ולקבוע מי ישלם.

טעות 5: לקבל את הדירה בגירושין מבלי לחשוב על מס שבח עתידי מי שמקבל דירה בגירושין ומתכנן לרכוש דירה נוספת בעתיד, ייכנס אוטומטית לחישוב מס רכישה של דירה שניה. יש לקחת זאת בחשבון בעת קבלת ההחלטה.

טעות 6: להחסיר את נושא המדור בהסכם המזונות מכירת דירת המגורים וחלוקת תמורתה בין שני הצדדים אינה מאפשרת לעיתים רכישת שתי דירות נפרדות. שכירת דירה או רכישת דירה חלופית תחייב את הבעל בהשתתפות בתשלום שכר הדירה או המשכנתה מכוח חובתו לשאת במדורם של הילדים כחלק מחובתו במזונות.

מה לבדוק לפני שחותמים על מכירת דירה בגירושין

לפני כל הסכם הנוגע למכירת דירה בגירושין, יש לוודא:

האם קיימת שמאות מקצועית מעודכנת ומוסכמת.

האם נבדקו כל ההיבטים המיסויים, כולל מס שבח עתידי, מס רכישה עתידי, והיטל השבחה.

האם הבנק ידוע ומאשר את מבנה העסקה, בפרט בהעברת משכנתה.

האם נקבע מי מחזיק בדירה ועל איזה בסיס עד למימוש ההסכם.

האם הוסדר נושא המדור לילדים בנפרד מנושא הבעלות.

האם נקבע מה קורה אם אחד הצדדים לא מממש את האופציה שקיבל בזמן.