חלוקת הדירה בגירושין – דוגמא מהמשרד
רונית ואייל יושבים מולי. הם מתגרשים אחרי 16 שנות נישואין. יש להם שלושה ילדים, וכולם מסכימים על דבר אחד: הילדים צריכים להישאר בבית. זה הבית שלהם. החדרים שלהם. בית הספר ברחוב הסמוך. החברים בשכונה.
"זה ברור," אומרת רונית. "אני נשארת כאן עם הילדים. אייל יקבל את חלקו כשנמכור את הדירה בעתיד."
אייל מהנהן. "בסדר גמור. כשהילדים יגדלו, נמכור, ונחלק הכל באמצע."
זה נשמע פשוט. הגיוני. הוגן.
אבל אז אני שואלת שאלה:
"ומתי זה 'כשהילדים יגדלו'?"
רונית חושבת רגע. "כשהקטנה תסיים תיכון. עוד שש שנים."
"ומה אם היא תרצה להישאר בבית גם אחרי התיכון?" אני שואלת. "מה אם היא תלך לצבא ותרצה לחזור הביתה בסופי שבוע? מה אם היא תחזור אחרי הצבא לגור כאן?"
שקט.
"ועוד משהו," אני ממשיכה. "מה אם בעוד שש שנים, אייל, אתה תצטרך את הכסף שלך בדחיפות? נניח שתרצה לקנות דירה, או שתהיה לך בעיה כלכלית. האם תוכל לדרוש למכור?"
אייל מסתכל על רונית. "אני מניח שכן. הרי זה גם הכסף שלי."
"ומה אם רונית לא תרצה למכור?" אני שואלת. "מה אם הילדים עדיין יהיו בבית? מה אם היא תגיד 'עוד לא הזמן'?"
רונית מהססת. "אבל… זה הבית שלהם. אני לא יכולה פשוט לזרוק אותם החוצה."
אייל נאנח. "אז מה, אני אחכה עד שהם יהיו בני 30?"
ככה מתחילים הסכסוכים. לא מרשעות, אלא פשוט כי לא חושבים על הדברים עד הסוף.
חלוקת הדירה בגירושין – הסיפור שחוזר על עצמו
במשך 25 שנה שאני עובדת בתחום, ראיתי את הסיפור הזה עשרות פעמים. זוג מגיע להסכמה: אחד נשאר בדירה, השני יקבל את הכסף שלו "בעתיד". ואז, כשמגיע "העתיד" – מתחיל הסכסוך.
יש את מיכל, שנשארה בדירה עם שלושת הילדים. ההסכם אמר שהדירה תימכר "כשהילדים יגדלו". עברו עשר שנים. הבן הבכור כבר התחתן ועזב, אבל השניים האחרים עדיין גרים איתה. אחד בצבא, השני סיים לפני שנה והחליט להישאר בבית עד שימצא עבודה. האקס שלה תובע: "את מעכבת. הילדים כבר גדולים. למכור!" היא בוכה: "הבן שלי עדיין מחפש עבודה. איך אני אזרוק אותו לרחוב?"
או דני, שחתם על הסכם לפיו בת הזוג תישאר בדירה עד שהבת תסיים תיכון. עברו שש שנים. הבת סיימה תיכון, הלכה לצבא, וחזרה לגור בבית. "זמני," אמרה בת הזוג. "עד שתמצא דירה." עברה שנה. שנתיים. הוא מתקשר אליי: "אני תקוע. אני צריך את הכסף שלי. אני לא יכול לקנות דירה. אני גר בשכירות ומשלם אלפי שקלים כל חודש, ויש לי מיליון שקלים 'מוקפאים' בדירה שאני לא יכול לגעת בה."
אלה לא סיפורים שאני שומעת כל הזמן, פשוט כי לא חשבו מספיק לעומק על מה יקרה בעוד חמש שנים.
חלוקת הדירה בגירושין – "אז מה עושים?"
בואו נתחיל מההתחלה. אתם מתגרשים. יש לכם דירה משותפת. יש שלוש אפשרויות:
חלוקת הדירה בגירושין – אפשרות 1:
אתם מוכרים את הדירה עכשיו, מחלקים את הכסף, וכל אחד קונה לעצמו משהו חדש.
זו האפשרות הכי פשוטה. הכי נקייה. אין "עתיד" שצריך לתכנן. אתם סוגרים את העניין היום.
אבל לרוב זה לא אפשרי. הילדים בבית. בית הספר באזור. אין לאחד הצדדים כסף לקנות דירה חדשה. אז עוברים לאפשרות 2.
חלוקת הדירה בגירושין – אפשרות 2:
אחד נשאר בדירה, משלם לשני את חלקו – עכשיו.
למשל: הדירה שווה 2.5 מיליון, יש משכנתא של 800,000 ₪. השווי הנקי הוא 1.7 מיליון. מחצית זה 850,000 ₪. אז מי שנשאר בדירה משלם למי שעוזב 850,000 ₪, ונגמר הסיפור.
אבל לרוב גם זה לא אפשרי. לא לכולם יש במועד הגירושין 850,000 ₪ או יותר. הבנק לא מאשר משכנתא כזאת. אז עוברים לאפשרות 3.
חלוקת הדירה בגירושין – אפשרות 3:
אחד נשאר בדירה, והשני יקבל את הכסף שלו כשהדירה תימכר – בעתיד.
זו האפשרות הכי נפוצה לחלוקת הדירה בגירושין. וגם האפשרות שבה נעשות הכי הרבה טעויות.
חלוקת הדירה בגירושין – הטעות הראשונה: "נמכור כשנחליט"
רוב ההסכמים שאני רואה כתובים ככה:
"הדירה תימכר כאשר שני הצדדים יסכימו על כך." או: "הדירה תימכר כאשר הילדים יגדלו."
בשני המקרים, הבעיה זהה: אין תאריך קונקרטי.
מה זה "כשהילדים יגדלו"? כשהם יסיימו תיכון? כשהם יסיימו צבא? כשהם יעזבו את הבית? מה אם הם יחזרו? מה אם אחד מהם ירצה להישאר עוד קצת?
ומה זה "כאשר שני הצדדים יסכימו"? מה אם אחד לא מסכים? מה אם מי שגר בדירה מרגיש בנוח ולא רוצה לזוז? מה אם מי שלא גר בדירה צריך את הכסף בדחיפות?
הפתרון: תאריך + זכות
אז מה כותבים בהסכם?
ראשית, תאריך קונקרטי.
לא "כשהילדים יגדלו". לא "כשנסכים". תאריך אמיתי.
למשל:
"הדירה תימכר לא יאוחר מיום 1 בספטמבר 2030."
זה נותן ודאות. שני הצדדים יודעים בדיוק מתי הדירה תימכר. אפשר לתכנן. אפשר להתארגן.
"אבל מה אם הילדים עדיין יהיו בבית?" אתם שואלים.
אז תקבעו תאריך רחוק יותר. שמונה שנים במקום חמש. עשר שנים במקום שמונה. אבל תקבעו תאריך.
שנית, זכות חד-צדדית למכירה.
מה זה אומר? שאחרי התאריך, כל אחד מהצדדים יכול לדרוש למכור את הדירה – גם אם השני לא מסכים.
זה אומר: אם היא תחליט שהיא רוצה למכור – הוא לא יכול לעכב. ואם הוא יחליט שהוא רוצה את הכסף שלו – היא לא תוכל לעכב.
חלוקת הדירה בגירושין – שוויון. הגינות. וודאות.
חלוקת הדירה בגירושין – הטעות השנייה: "מי משלם את המשכנתא?"
אוקיי, אז היא נשארת בדירה למשך חמש שנים. מה קורה במהלך חמש השנים האלה?
יש משכנתא. מישהו צריך לשלם אותה. מי?
יש ארנונה. יש ועד בית. מים, חשמל, גז. מי משלם?
רוב ההסכמים לא מתייחסים לזה. "פרטים," אנשים חושבים. "נסדר את זה."
אבל אלו לא פרטים. אלה סכסוכים מובטחים. לכן, חשוב שחלוקת הדירה בגירושין, תיעשה צורה מקצועית
הפתרון: מי משלם מה – בפירוט
הסכם הגירושין צריך להגיד במפורש:
"במהלך תקופת המגורים של [שם] בדירה, הוא/היא ישא/תישא בכל ההוצאות השוטפות, לרבות: משכנתא (קרן וריבית), ארנונה, ועד בית, וכל חיוב שוטף אחר."
ככה אין ספק.
אבל יש עוד שאלה: מה עם שיפוצים?
נניח שבעוד שלוש שנים יתפוצץ צינור מים, ויצטרכו לפרק את הרצפה ולהחליף צנרת. זה עולה 40,000 ₪. מי משלם?
אם ההסכם לא אומר – יהיה סכסוך.
לכן צריך להוסיף ולהתייחס גם לנקודה החשובה הזו.
חלוקת הדירה בגירושין – הטעות השלישית: "כמה אני מקבל בסוף?"
חמש שנים עוברות. הילדים גדלו. מגיע הזמן למכור את הדירה.
הדירה נמכרת ב-3 מיליון ₪. מעולה.
עכשיו בואו נחשב כמה כל אחד מקבל.
יש משכנתא שנותרה: 500,000 ₪. צריך לשלם אותה.
יש מס שבח. בואו נניח שזה 300,000 ₪. (יש מנגנון של רישום אגב גירושין שיכול לפטור ממס במקרים מסוימים, אבל זה לא תמיד חל, ולכן צריך להתחשב במס בחישוב.)
יש דמי תיווך: 2% זה 60,000 ₪.
יש עורך דין: 15,000 ₪.
אז כמה נשאר?
3,000,000 – 500,000 – 300,000 – 60,000 – 15,000 = 2,125,000 ₪
אוקיי, אז עכשיו מחלקים לשניים, נכון?
רגע. לא כל כך מהר.
מה קורה כאשר אחד מבני הזוג שילם לבדו את המשכנתא? מה קורה אם בן הזוג שנשאר בדירה אפשר לבן הזוג החדש שלו להתגורר בדירה? מה קורה כאשר שווי הדירה עלה מאד במהלך השנים והצדדים קיבעו מחיר במועד חתימת ההסכם?
על כל הנקודות האלה ונקודות נוספות בקשר לחלוקת דירה בגירושין, חשוב לחשוב לפני החתימה על הסכם הגירושין.
למה חשוב שהמגשר שעורך לכם את ההסכם יבין בתחום הנדל"ן?
אז למה אני מספרת לכם את כל זה?
לא כדי להפחיד. לא כדי למכור. אלא כדי שתבינו משהו חשוב:
חלוקת דירה בגירושין זה לא רק עניין של "מי מקבל כמה".
זה גם עניין של:
• מתי הדירה תימכר?
• איך מונעים עיכובים?
• מי משלם מה במהלך התקופה?
• איך מחשבים את החלוקה בסוף?
• איך מונעים השתלטות של בן זוג חדש על הדירה?
• מה קורה עם מס שבח? (ואם חל רישום אגב גירושין – איך עושים את זה נכון?)
אני עובדת בתחום הנדל"ן 25 שנה. ראיתי מאות עסקאות. אני יודעת מה קורה כשלא מתחשבים במס שבח. אני יודעת מה קורה כשלא כותבים מנגנון מכירה ברור. אני יודעת מה קורה כשלא קובעים מי משלם מה.
חלוקת הדירה בגירושין – מה לקחת מהמאמר הזה
אם אתם בתהליך גירושין ויש לכם דירה משותפת, תשאלו את עצמכם:
1. מתי הדירה תימכר? תאריך קונקרטי, לא "בעתיד".
2. מי יכול לדרוש למכור? זכות חד-צדדית אחרי התאריך.
3. מי משלם מה עד אז? משכנתא, ארנונה, שיפוצים – הכל בכתב.
4. כמה כל אחד מקבל בסוף? חישוב ברור, כולל ניכוי המשכנתא ששולמה.
5. האם יש מס שבח? ואם כן, מי משלם? (ולפעמים אפשר לחסוך באמצעות רישום אגב גירושין – כדאי לבדוק.)
אם ההסכם שלכם לא עונה על השאלות האלה – אתם עלולים למצוא את עצמכם בסכסוך בעוד חמש שנים.
ואם אתם לא בטוחים – שאלו מגשרת שמבינה בנדל"ן. לא רק במשפחה.
כי זה לא רק גירושין. זה גם עסקה.
