קונים דירה מקבלן – כל מה שאתם צריכים לדעת

לפני שאתם חותמים על חוזה לרכישת דירה מקבלן – תקראו את זה

רוב הרוכשים מגיעים למעמד החתימה נרגשים.
דירה חדשה. פרויקט נוצץ. משרד מכירות מרשים.

ואז מגישים להם חוזה של עשרות עמודים ואומרים:
“זה נוסח סטנדרטי”.

אין דבר כזה חוזה סטנדרטי כשמדובר ברכישת דירה מקבלן.

זו העסקה הגדולה ביותר שרוב האנשים יעשו בחיים שלהם,
ובחוזה הזה מסתתרים הסיכונים האמיתיים.

 5 דברים שאתם חייבים לבדוק לפני רכישת דירה חדשה מקבלן

בדקו שיש ליווי בנקאי וערבות חוק מכר אמיתית

אחד החששות הגדולים ברכישת דירה מקבלן הוא קריסת החברה באמצע הפרויקט.

אל תסתפקו בהבטחה בעל פה. בדקו שיש בנק מלווה, ושכל תשלום שאתם מעבירים מגובה בערבות חוק מכר בנקאית.

לא פוליסה כללית. לא התחייבות עתידית. ערבות ספציפית, על שמכם.

זה מנגנון ההגנה המרכזי שלכם.

האם יש היתר בנייה לפרוייקט

בלי היתר, אין ודאות בלוחות זמנים, אין ודאות בתכנון הסופי, ולעיתים אין ודאות בכלל שהפרויקט ייבנה כפי שהוצג.

צריך לבדוק האם ההיתר סופי או בתנאים, האם קיימים תנאים מוקדמים לביצוע, האם מדובר בהיתר חלקי או מלא והאם האם ההיתר תואם את התכניות והשיווק.

ניתן לרכוש דירה לפני שניתן היתר לפרוייקט, אולם במקרה כזה אתם חייבים לעבור על הנספח הרלוונטי ולוודא שיש לכם נקודת יציאה, אם יחולו שינויים מהותיים בדירה, מתי אתם יכולים לצאת מהפרוייקט ונושאים רלוונטים, ספציפיים לפרוייקט.

מה מועד המסירה של הדירה מהקבלן

מועד המסירה הוא אחד הנושאים הכי רגישים בחוזה.

בדקו האם יש תאריך מסירה ברור, אילו עילות דחייה הקבלן הכניס לעצמו.

ממתי סופרים את מועד המסירה: האם ממועד החתימה על ההסכם, מועד קבלת היתר סופי, מועד תחילת עבודות בפועל. הפער יכול להיות מאד משמעותי ויכול להגיע לחודשים רבים.

בפרויקטים של פינוי בינוי הסיכון לעיכוב גבוה יותר, כי יש תלות בהיתרים, בדיירים קודמים ובשלבים תכנוניים.

אל תחתמו לפני שאתם מבינים מהו המועד האמיתי ולא רק התיאורטי.

בנוסף, בדקו האם הקבלן השאיר לעצמו אפשרות להקדים מועד המסירה. מה התקופה במקרה כזה, מה תקופת ההודעה במקרה כזה. נושא שעשוי להיות מאד משמעותי.

אילו תשלומים נוספים אתם אמורים לשלם עבור הדירה מהקבלן

רבים מופתעים לגלות אחרי חתימה חיובים שלא ציפו להם.

בדקו:

• מי נושא בהיטל השבחה
• האם יש הוצאות פיתוח נוספות
• האם יש תשלומים לבנק המלווה, עבור הנפקת ערבויות
• מה קורה אם יש המדד יורד, האם התשלומים מתעדכנים
• מה כוללת התמורה ומה לא. הכניסו החרגה רק עבור חיבור למונים.

חוזה רכישת דירה מקבלן חייב להיות ברור בשאלת העלויות. אי בהירות היום הופכת למחלוקת מחר.

מצב הדירה במועד המסירה

רבים חושבים שמסירה היא קבלת מפתח. אבל משפטית זה הרבה יותר מזה.

צריך לבדוק מהו הסטטוס שהדירה אמורה להיות בו ביום המסירה.

האם הדירה מחוברת חיבור של קבע לחשמל, מים וביוב. לא חיבור זמני.
לא לוח חשמל משותף זמני לאתר בנייה.

האם יש חיבור קבע לגז במידה ונדרש.
האם המעלית פועלת ומאושרת לשימוש.
האם דרכי הגישה לבניין סלולות ומושלמות.
האם הלובי, חדרי מדרגות, חניות ומחסנים גמורים וראויים לשימוש.
האם עבודות הבנייה הסתיימו ולא מדובר באתר פעיל עם פיגומים, ציוד וקבלני משנה.

צריך לבדוק גם:

האם קיים טופס אכלוס תקף.
האם יש אישור אכלוס לכל הבניין ולא רק לדירה ספציפית.
האם קיימים אישורי בטיחות למעליות ולמערכות כיבוי אש.

אל תסמכו על עורך הדין של הקבלן

שאלה נפוצה: האם צריך עורך דין ברכישת דירה מקבלן?

התשובה פשוטה.

עורך הדין של הפרויקט מייצג את הקבלן. הוא לא בודק את הסיכונים עבורכם.

עורך דין מטעם הרוכש בודק את החוזה, את הליווי הבנקאי, את מנגנון המסירה, את תנאי הביטול ואת החשיפה הכלכלית.

הזמן היחיד שבו ניתן להשפיע על החוזה הוא לפני החתימה.

אחרי החתימה, כמעט הכל הופך לקבוע.

מוזמנים לקרוא תוכן מקצועי נוסף כאן