מס שבח במכירת דירה יד שנייה – כל מה שאתם צריכים לדעת

מס שבח על דירה שנייה: כמה ולמה, ואיך ניגשים לזה נכון לפני מכירה

מכירת דירה שאינה דירה יחידה היא אחת העסקאות שבהן טעויות מיסוי עולות הרבה כסף, לפעמים עשרות ומאות אלפי שקלים, לא בגלל שהמס “לא צפוי” אלא בגלל תכנון לא מספיק מדויק מראש. מס שבח אינו קנס, אלא מס על הרווח הריאלי שנוצר בין מחיר הרכישה לבין מחיר המכירה, לאחר התאמות וניכויים שהחוק מאפשר, ולכן נקודת המוצא היא פשוטה: אם נוצר רווח, המדינה ממסה אותו.

מה זה מס שבח, ומה שיעור המס בדירה שנייה

מס שבח הוא מס על השבח, כלומר הרווח שנוצר במכירת זכות במקרקעין. בשיח הציבורי מקובל לדבר על שיעור מס של 25 אחוז על השבח הריאלי ליחיד, אבל בפועל החישוב מושפע מפרטים רבים: תקופות החזקה, הצמדות, הוצאות מוכרות, ולעיתים גם סיווג הנכס והעסקה.

בדירה שנייה, בניגוד לדירה יחידה, בדרך כלל לא יהיה פטור מלא, ולכן הניהול הנכון הוא לא לשאול רק “כמה מס”, אלא “איך מחשבים את המס נכון ומה אפשר לנכות כחוק”.

למה לפני 2014 היה פטור רחב ולמה זה עדיין חשוב היום

המסלולים והפטורים במכירת דירות מגורים עברו שינוי משמעותי החל מ 2014, ובין היתר נקבעו מנגנונים שמבחינים בין תקופות שונות של ההחזקה. המשמעות הפרקטית מבחינת מוכרים רבים היא שהחישוב יכול להיות ליניארי, כלומר ייחוס חלק מהשבח לתקופות שונות לפי נוסחה. זה בדיוק המקום שבו שגיאות בתאריכים ובמסמכים גורמות למס גבוה מהנדרש או לסיכון מול הרשות.

חישוב המס בפועל: מה נכנס למשוואה

כדי להגיע לשבח נטו, מתחילים בנתוני הבסיס ואז מנכים הוצאות שמותר לנכות לפי דין, אם יודעים להוכיח אותן.

1. מחיר רכישה מוכח, כולל מס רכישה אם שולם במסגרת הרכישה, והצמדה למדד לפי כללי החישוב.
2. מחיר מכירה לפי ההסכם.
3. הוצאות מותרות בניכוי, בכפוף לאסמכתאות ולכללים, למשל הוצאות השבחה, תיווך, שכר טרחה משפטי, ולעיתים גם עלויות רישום והיטלים ששולמו במועדם, לפי סיווג ההוצאה והקשר לעסקה.

כאן יש כלל ברזל שמציל כסף: לאסוף מראש מסמכים. שיפוץ בלי חשבוניות, שדרוגים בלי קבלות, או עבודות בלי פירוט, עלולים להישאר מחוץ לחישוב ולהגדיל את המס.

המס הליניארי המוטב בדירה שאינה יחידה

כאשר מדובר בדירת מגורים מזכה שאינה דירה יחידה, בפועל משתמשים הרבה במודל חישוב שמייחס את השבח לתקופות, כך שחלק מהתקופות עשוי להיות ממוסה אחרת בהתאם לכללים שנקבעו אחרי 2014. זהו מנגנון שמקטין מס במקרים רבים, אבל רק אם הנתונים נכונים, בעיקר תאריך הרכישה, תאריך המכירה ותקופת ההחזקה, ורק אם הדירה עומדת בהגדרת דירת מגורים מזכה.

תכנון מס חוקי שמתחיל לפני החתימה

רוב הטעויות מתחילות בלחץ של עסקה.

דוגמאות לפרטים שכדאי לבדוק לפני שמתקדמים לחתימה:

1. האם הדירה מוגדרת דירת מגורים מזכה לפי שימוש, טיב הנכס ונסיבות ההחזקה.
2. האם יש זכויות בנייה לא מנוצלות שמפצלות את התמורה לחלקים שונים לצורך מס.
3. האם קיימים אירועים קודמים שמשפיעים על החישוב, כגון העברה ללא תמורה, ירושה, או שינויי בעלות בתוך המשפחה.
4. האם יש אפשרות פריסה של השבח לצורכי מס הכנסה במקרים המתאימים, ומה המשמעות שלה במספרים.
5. האם יש תיאום מסמכים מול הבנק והטאבו, כדי לא להיתקע בהערת אזהרה או בעיכוב רישום בגלל חובות עירייה.

היטל השבחה: המס שרבים מגלים רק בסוף

היטל השבחה אינו מס שבח. זהו תשלום מכוח דיני תכנון ובנייה, שנובע מעליית שווי הנכס בעקבות תכנית, הקלה או שימוש חורג. ההיטל מחושב בדרך כלל על ידי שמאי מטעם הוועדה המקומית, ובמכירה הוא עולה בכל פעם שיש “מימוש זכויות”, לרבות מכר. שיעור ההיטל הבסיסי מוכר בישראל כהיטל של מחצית מההשבחה, בכפוף לכללים, חריגים והליכים שמאיים.

במילים פשוטות: אפשר להגיע ליום חתימת ההסכם כשמבחינת מס שבח הכול נראה סביר, ואז לקבל דרישת היטל השבחה משמעותית שמשנה את כל נטו העסקה. לכן בבדיקת טרום מכירה רצינית, בודקים גם את היטל ההשבחה ולא משאירים את זה ליום האחרון.

סדר עבודה מומלץ למוכר דירה שנייה

1. איסוף מסמכים: הסכם רכישה, אישורי מס רכישה, שומות אם היו, חשבוניות שיפוץ והשבחה, מסמכי תיווך ושכר טרחה.
2. בדיקת מצב תכנוני: האם קיימות תכניות משביחות או זכויות בנייה שעשויות ליצור היטל השבחה, והאם כדאי לפנות לשמאי מלווה.
3. סימולציה: חישוב שבח משוער לפי נתוני הרכישה וההוצאות, כדי להבין טווח נטו לפני ניהול משא ומתן על המחיר.
4. תכנון מהלכים חוקיים מראש: במקרים מסוימים תכנון מבני או תזמוני הוא ההבדל בין מס גבוה למס סביר, אבל רק אם עושים אותו לפני חתימה ולפני דיווח.

משפט אחד חשוב על דיווח ומועדים

על מכירת זכות במקרקעין קיימת חובת דיווח לרשויות במועדים קבועים, וגם כאשר אין מס בפועל או כאשר מבקשים פטור או חישוב מיטיב. מאחר שמועדים וכללים יכולים להתעדכן, נכון לבדוק את ההוראות המעודכנות בעת העסקה עצמה ולא להסתמך על זיכרון או על מידע ישן.

מקרה אמיתי מהמשרד

לאחרונה ליוויתי לקוחה במכירת דירה של בית עם זכויות בנייה. מדובר בעסקה מאד מורכבת עם היבטי מיסוי שכללו, מס שבח, זכויות בנייה ובנוסף היטלי השבחה. מרשות המיסים בקשו לקבוע כי שווי העסקה אינו משקף את שווי השוק. הדבר היה עשוי להשפיע בצורה משמעותית על סכום מס השבח בעסקה.

ליוויתי את הלקוחה בכל התהליך ולבסוף, רשות המיסים אישרה את השווי שנקבע בעסקה בין קונה מרצון למוכר מרצון.