קניתם דירה חדשה ועוד לא מכרתם את הישנה – רלוונטי כעת במיוחד בתקופת המלחמה.
לא מעט רוכשים מוצאים את עצמם בדיוק בנקודה הזו: הדירה החדשה כבר נרכשה, אבל הדירה הישנה עדיין לא נמכרה. במצב כזה השאלה איננה רק שאלה עסקית או מימונית. זו גם שאלה מיסויית שיכולה להשפיע בצורה משמעותית על גובה מס הרכישה, ולעיתים גם על שאלת הזכאות לפטור ממס שבח. כעת, בעקבות תיקון חקיקה והוראת ביצוע של רשות המסים, הוארכה התקופה הרלוונטית במקרים מסוימים בשלושה חודשים, כך שמשפרי דיור שעומדים בתנאים שנקבעו עשויים להמשיך להיחשב כבעלי דירה יחידה אף שטרם מכרו את הדירה הקודמת.
ביום 25.3.2026 התקבל תיקון לחוק הארכת תקופות ודחיית מועדים, אשר הוסיף פרק מיוחד הנוגע להוראות בחוק מיסוי מקרקעין. לפי התיקון, כאשר התקופה הקבועה בחוק מיסוי מקרקעין חלה כולה או חלקה בין 28.2.2026 לבין 31.5.2026, היום האחרון נדחה בשלושה חודשים, לפי המועד המאוחר מבין שניים: סוף התקופה הקובעת או סוף התקופה המקורית שהייתה חלה אלמלא ההארכה.
רשות המסים פרסמה לאחר מכן הוראת ביצוע מספר 2/2026, ובה הובהר כיצד יש ליישם את ההארכה בפועל במס רכישה ובמס שבח. ההוראה גם כוללת דוגמאות מעשיות ומבהירה שהמערכת הממוחשבת אמורה להתעדכן בהתאם.
קניתם דירה חדשה ולא מכרת את הישנה: למה זה חשוב למשפרי דיור
הדין הישראלי מאפשר במצבים מסוימים לרוכש דירה חלופית להמשיך ליהנות ממדרגות מס רכישה של דירה יחידה, גם אם במועד הרכישה עדיין קיימת בבעלותו הדירה הישנה. התנאי המרכזי הוא מכירת הדירה הקודמת בתוך פרק הזמן שנקבע בחוק. אם הרוכש לא עומד במועד, הוא עלול להתחייב במס לפי דירה נוספת, כלומר בתשלום ההפרש בין המס ששולם לפי דירה יחידה לבין המס שהיה עליו לשלם לפי דירה נוספת, בתוספת ריבית והצמדה.
לכן, ההארכה איננה פרט טכני. במקרים המתאימים היא עשויה להיות ההבדל בין חיוב מס נמוך יותר לבין תשלום מס גבוה משמעותית.
למי ההארכה יכולה להיות רלוונטית
ההארכה רלוונטית למי שהמועד האחרון שהיה חל עליו לפי הוראות חוק מיסוי מקרקעין נופל, כולו או חלקו, בתוך התקופה שבין 28.2.2026 לבין 31.5.2026. במצב כזה, מועד המכירה האחרון יידחה בשלושה חודשים לפי הכלל של המועד המאוחר.
הוראת הביצוע של רשות המסים מבהירה, למשל, שאם התקופה המקורית הסתיימה ב 31.5.2026, ניתן יהיה למכור עד 31.8.2026. בדוגמה אחרת שניתנה, מי שהיה צריך למכור עד 1.6.2027 יהיה זכאי למכור עד 1.9.2027, משום שזה המועד המאוחר יותר.
כלומר, לא כל מי שקנה דירה חדשה מקבל אוטומטית הארכה. צריך לבדוק האם התקופה הספציפית שלו אכן נופלת בתוך חלון הזמנים שנקבע בחוק.
מה קורה במס רכישה – אם קניתם דירה חדשה ועוד לא מכרתם את הישנה
לפי המידע שפורסם, רוכשים שהצהירו כי בכוונתם למכור את דירתם הקיימת בתוך התקופה הקבועה בחוק, יכולים לשלם מס רכישה לפי מדרגות של דירה יחידה. אם לא ימכרו בזמן, יחויבו בהפרש לפי דירה נוספת. מנגד, רוכשים ששילמו מלכתחילה מס כרוכשי דירה נוספת ולאחר מכן מכרו במועד הקבוע, עשויים להיות זכאים להחזר מס.
זו נקודה מהותית מאוד ברמה המעשית. פעמים רבות הציבור מסתכל רק על חוזה הרכישה, על מועד התשלום או על מועד המסירה, אבל מתעלם ממסגרת הזמנים המיסויית. בפועל, תכנון לא נכון של לוחות הזמנים עלול לייצר עלות משמעותית שלא נלקחה בחשבון.
ומה לגבי מס שבח – אם קניתם דירה חדשה ועוד לא מכרתם את הישנה
ההארכה אינה נוגעת רק למס רכישה. הוראת הביצוע מבהירה שהיא משפיעה גם על ההוראות הקשורות לחזקת דירה יחידה לצורך הפטור ממס שבח במכירת דירת מגורים מזכה, בהתאם לסעיף 49ג לחוק מיסוי מקרקעין. גם כאן המשמעות היא שייתכן שמי שנמצא בעסקת החלפה של דירה יוכל ליהנות מהארכת מועד שמסייעת לשמור על הסיווג הרלוונטי, בכפוף לעמידה ביתר תנאי החוק.
דוגמה פשוטה להבנת המשמעות אם קניתם דירה חדשה ועוד לא מכרתם את הישנה
נניח שאדם רכש דירה חדשה, מתוך כוונה למכור את הדירה הישנה ולהישאר במסגרת של דירה יחידה. אלמלא ההארכה, המועד האחרון שלו למכירת הדירה הקודמת היה נופל בתוך התקופה שבין סוף פברואר לסוף מאי 2026. במקרה כזה, ייתכן שהוא יקבל שלושה חודשים נוספים. אם ימכור בתוך המועד המוארך, יוכל לשמור על הסיווג של דירה יחידה לצורכי המס, בכפוף ליתר התנאים. אם לא יעשה זאת, הוא עלול להיחשב כמי שרכש דירה נוספת ולשלם בהתאם.
למה לא כדאי להסתמך רק על הכותרות
הכותרת התקשורתית היא "נתנו עוד שלושה חודשים", אבל משפטית ומיסויית זה לא תמיד כל הסיפור. צריך לבדוק בין היתר מהו מועד הרכישה, האם מדובר בדירה חלופית, האם הרוכש הצהיר בזמן, מהו המועד המקורי שהיה חל עליו, האם הוא נופל בתוך התקופה שנקבעה בתיקון, והאם מתקיימים יתר תנאי החוק. גם רשות המסים עצמה מדגישה שבשלב תיקון השומה או בדיקת הזכאות, ייבחן בפועל אם התנאים התקיימו.
במילים אחרות, ההקלה קיימת, אבל היא לא פוטרת מבדיקה משפטית ומיסויית מסודרת.
טעויות נפוצות שכדאי להימנע מהן
הטעות הראשונה היא לחשוב שכל מי שמחזיק זמנית שתי דירות נחשב אוטומטית לבעל דירה יחידה. זה לא נכון. נדרשת עמידה בתנאים ובמועדים שנקבעו בחוק.
הטעות השנייה היא להתמקד רק במועד מסירת החזקה או רק במועד החתימה על החוזה, בלי לבדוק את ההשלכה המדויקת על מס רכישה ומס שבח.
הטעות השלישית היא להניח שהמערכת תסדר הכול לבד. אמנם רשות המסים ציינה שהמערכות יעודכנו, אך עדיין יש מקרים שבהם חשוב לציין במפורש בשומה העצמית או בבקשות לתיקון שומה שהמועדים כפופים לחוק הארכת המועדים.
מה חשוב לבדוק לפני קנייה או מכירה של דירה
לפני עסקה של רכישת דירה חלופית או מכירת דירה קיימת, כדאי לבדוק מראש את כל אלה עם עורכת דין מומחית בתחום:
מועד הרכישה המדויק
המועד האחרון המקורי למכירת הדירה הישנה
האם המועד המקורי נופל בתוך חלון ההארכה
האם הדיווח למיסוי מקרקעין נוסח נכון
האם יש צורך בהיערכות לתיקון שומה או לבקשת החזר
בדיקה כזו יכולה לחסוך הרבה מאוד כסף, ובעיקר למנוע מצב שבו העסקה נראית נכונה מבחינה מסחרית אבל מסתבכת מבחינת המס.
תשובות לשאלות נוספות
קניתי דירה חדשה ועוד לא מכרתי את הישנה. האם אחשב בעל דירה יחידה?
לא בהכרח. במקרים מסוימים כן, אם מדובר בדירה חלופית ואם תמכרו את הדירה הקודמת בתוך התקופה שנקבעה בחוק, לרבות התקופה המוארכת כאשר היא חלה.
האם כל מי שקנה דירה חדשה בשנת 2026 מקבל אוטומטית עוד שלושה חודשים?
לא. ההארכה חלה כאשר התקופה הקבועה בחוק חלה כולה או חלקה בין 28.2.2026 לבין 31.5.2026, ולפי המנגנון שנקבע בתיקון.
עד איזה תאריך אפשר למכור?
זה תלוי בנסיבות. לעיתים המועד יהיה 31.8.2026, ולעיתים שלושה חודשים מהמועד המקורי, לפי המאוחר מביניהם.
מה יקרה אם לא אמכור בזמן?
במס רכישה, ייתכן שתידרשו לשלם את ההפרש בין המס של דירה יחידה לבין המס של דירה נוספת, בתוספת ריבית והצמדה.
האם ההארכה משפיעה גם על מס שבח?
כן, לפי הוראת הביצוע, ההארכה רלוונטית גם להוראות מסוימות הנוגעות לפטור ממס שבח במכירת דירת מגורים מזכה.
האם צריך להגיש בקשה מיוחדת?
המידע שפורסם מלמד על יישום מערכתי של ההארכה, אך בפועל חשוב לבדוק כיצד נוסחה ההצהרה וכיצד יש לפעול בכל תיק. רשות המסים אף ביקשה לציין בשומה העצמית ובבקשות לתיקון שומה שהמועדים כפופים לחוק הארכת המועדים, במקרים המתאימים.
סיכום
מי שקנה דירה חדשה ועוד לא מכר את הישנה צריך להבין שהשאלה איננה רק אם יצליח לסגור עסקה בזמן, אלא גם איך העסקה הזו תסווג לצורכי מס. ההארכה החדשה יכולה להיות חשובה מאוד, אבל היא רלוונטית רק במקרים שעומדים בתנאים שנקבעו. לכן, לפני שמניחים שאתם "מכוסים", כדאי לבדוק את התאריכים, את הדיווח, ואת ההשפעה המדויקת על מס הרכישה ועל מס השבח.
המאמר נועד למידע כללי בלבד ואינו מחליף ייעוץ משפטי או מיסוי פרטני. בדיני מקרקעין ומיסוי, לעיתים הבדל קטן בתאריכים או בנוסח הדיווח משנה את התוצאה כולה.
