חלוקת דירה בגירושין | המדריך המלא 2025
איך מחלקים דירה בגירושין? מה עם המשכנתא והמקדמה? מדריך מקצועי מאת אילנית גרוסמן, מגשרת גירושין עם מומחיות בתחום הנדל"ן והעסקים. כל האפשרויות כולל טיפים לחיסכון מס.
חלוקת דירה בגירושין: למה זה הנושא הכי מסובך
אתם מחליטים להיפרד. יש לכם דירה משותפת.
ואתם לא יודעים מה עושים איתה.
מי נשאר? מי יוצא? איך מחלקים משהו שלא ניתן לחצות באמצע?
מה עם המשכנתא? מה אם ההורים שלכם שמו את המקדמה?
ומעל הכל, איך מסיימים את נושא הדירה בלי להרוס את עצמכם כלכלית?
זה המדריך המלא לחלוקת דירה בגירושין.
נכתב על ידי אילנית גרוסמן, עו"ד ומגשרת גירושין עם מומחיות בנדל"ן ובעסקים.
למה חלוקת דירה בגירושין היא כל כך מסובכת?
1. הדירה היא לרוב הנכס הכי שווה שיש לכם
לרוב הזוגות המתגרשים, דירת המגורים היא הנכס המשמעותי ביותר. יותר מחשבונות הבנק, יותר מקרנות הפנסיה. הדירה היא הרכוש העיקרי.
2. יש משכנתא
המשכנתא לא נעלמת כשאתם מחליטים להתגרש. השאלה היא: מי ימשיך לשלם אותה? מי יישאר חתום עליה? האם הבנק יסכים להעביר אותה רק על שם אחד מכם?
3. יש ילדים
הכי חשוב ומעבר לפן הכלכלי. דירת המגורים היא לא רק נכס. זה המקום שבו הילדים התגוררו עד עכשיו. איפה הם ימשיכו לגור? עם מי? מה יקרה לבית הספר שלהם, לגנים?
4. לא תמיד ברור מי הביא כמה
אולי ההורים של אחד מבני הזוג עזרו עם מקדמה. אולי אחד שילם את המשכנתא כל השנים. האם זה משנה בחלוקה? לפעמים כן, לפעמים לא. תלוי בנסיבות.
4 האפשרויות לחלוקת דירה בגירושין
אפשרות ראשונה: אחד מכםקונה את השני (רכישת חלקו של בן הזוג)
איך זה עובד?
אחד מבני הזוג קונה את חלקו של השני בדירה.
דוגמה:
הדירה שווה 3 מיליון ₪. יש משכנתא של מיליון ₪.
ההון העצמי: 2 מיליון ₪.
אחד מבני הזוג אמור לשלם לשני מיליון ₪ ונשאר הבעלים היחיד של הדירה.
למי זה מתאים?
✓ למי שיש יכולת כלכלית (או עזרה ממשפחה) לקנות את החלק של השני
✓ כשאחד מבני הזוג רוצה להישאר בדירה (בגלל הילדים, השכונה, בית הספר)
✓ כשהשני מעוניין לסגור את הפרק ולא להישאר קשור לנכס
מה חשוב לדעת:
שמאות מקצועית היא חובה
לא להסתמך על "הערכות" או "מה אמרו לנו". צריך שמאי מקצועי שייתן הערכת שווי מדויקת. גם כדי שכל צד יקבל את מה שמגיע לו וגם כדי שכל צד לא ירגיש שהוא "מפסיד" מהעסקה.
העברת משכנתא דורשת אישור הבנק
הבנק צריך לתת את ההסכמה שלו לעסקה. יש צורך לקבל את הסכמת הבנק לכך שההלוואה תירשם על שם הצד שנשאר בלבד. הבנק למעשה, אמור לבדוק שהצד שנשאר, יכול לעמוד בתשלומי המשכנתא לבדו. לא תמיד הבנק מאשר.
רישום אגב גירושין חוסך מס רכישה
העברת הזכויות בדירה במסגרת הסכם גירושין פטורה ממיסים. אבל צריך לעשות את זה נכון. יש צורך לציין זאת בהסכם הגירושין באופן מפורש. בהמשך, כשתבצעו את ההעברה בפועל ואת הטיפול מול הבנק, יש צורך להציג הסכם ייעודי לבנק. כמומחית בתחום, אני עורכת ללקוחות שלי הסכם מכר נפרד.
הטעות הגדולה:
להחליט על סכום ללא שמאי. לנסות "להסתדר" ביניכם. לרוב, יוצר בהמשך תחושות לא טובות אצל הצדדים שמייצרות ויכוחים מיותרים, שאפשר וכדאי להימנע מהן.
אפשרות 2: מכירת הדירה וחלוקת הכסף
איך זה עובד?
מוכרים את דירת המגורים לצד שלישי, סוגרים את המשכנתא, ומחלקים את מה שנשאר.
למי זה מתאים?
✓ כששניכם רוצים להתחיל מחדש במקום חדש
✓ כשאף אחד לא יכול לקנות את השני
✓ כשהמערכת יחסים לא מאפשרת להישאר תלויים זה בזה
מה חשוב לדעת:
עשוי לחול כאן מס שבח
אם הדיר – לתה בשווייה מאז שקניתם אותה, ייתכן שתצטרכו לשלם מס שבח. אבל – אם זו דירת המגורים היחידה שלכם ועמדתם בתנאי הפטור, לא יחול על העסקה מס שבח. בתור מומחית מיסוי נדל"ן, אני יודעת לתכנן את המכירה כך שתשלמו מינימום מס.
המכירה יכולה לקחת זמן
בשוק איטי, מכירת דירה יכולה לקחת חצי שנה עד שנה או לחילופים, לאלץ אתכם "להתפשר" על המחיר. צריך להחליט: איפה אתם גרים בינתיים? מי משלם את המשכנתא עד שהדירה נמכרת?
צריך להסכים על מחיר מכירה
אחד רוצה למכור מהר, השני רוצה למקסם את המחיר. בגישור אפשר לקבוע מראש מה המחיר המינימלי, ואיך מתקדמים אם לא מוצאים קונה ולקבל החלטות ספיציפיות בנוגע לנושאים שיהיו רלוונטים בתהליך המכירה. כמומחית בתחום, אני יודעת להתייחס לנושאים האלה "ולדייק" את ההסכם, כך שיתייחס לכל הנושאים הרלוונטים.
הבעיה שעשויה לצוץ בהמשך:
יש הסכם אבל בפועל, אין הסכמות וכל אחד מכם "מושך" לכיוון אחר, כך שבפועל אין עסקה. זו הסיבה, שחשוב להתייחס לכל הנקודות שעשויות לצוץ כבר בעת עריכת ההסכם.
אפשרות 3: דוחים את מועד המכירה (אחד נשאר להתגורר בדירה, מוכרים בעתיד)
איך זה עובד?
אחד מבני הזוג, ממשיך להתגורר בדירה. הדירה נמכרת בעתיד- למשל כשהילד הצעיר מגיע לגיל 18.
למי זה מתאים?
✓ כשיש ילדים קטנים ורוצים יציבות עבורם
✓ כששני בני הזוג לא יכולים לקנות או למכור עכשיו
✓ כשרוצים לדחות החלטות למועד יותר נוח
מה חשוב לדעת:
צריך הסכם מאוד מפורט
מי משלם את הארנונה? הועד? תיקונים? מה קורה אם מי שגר בדירה רוצה למכור מוקדם? מה אם השני דורש למכור והראשון לא מוכן? מה קורה אם בן זוג "חדש" נכנס להתגורר בדירה? האם משלם שכירות? אין מונעים מצב בו בן הזוג החדש "רוכש" זכויות בדירה?
דחיית מכירה יכולה ליצור בעיות
בעוד 5-10 שנים, המצב הכלכלי של שניכם יכול להשתנות. המחירים בנדל"ן יכולים לעלות או לרדת. צריך לקבוע מראש איך מתמודדים עם שינויים.
הבעיה:
לכתוב "נמכור כשהילד יהיה בן 18" בלי לפרט בדיוק מה קורה בדרך ואיך מוציאים את המכירה לפועל, הלכה למעשה, זה מתכון לחזרה לבית משפט.
אפשרות 4: השכרת דירת המגורים וחלוקת השכירות ביניכם
איך זה עובד?
דירת המגורים נשארת בבעלות משותפת, משכירים אותה, ומחלקים את דמי השכירות.
למי זה מתאים?
✓ כששוק הנדל"ן חזק/חלש ואתם לא רוצים למכור
✓ כשיש לכם יחסים תקינים ואתם יכולים לנהל נכס ביחד
✓ כשרוצים הכנסה פסיבית במקום למכור
מה חשוב לדעת:
צריך לקבוע מי מנהל
מי מדבר עם הדיירים? מי מטפל בתיקונים? מי מדווח למס הכנסה?
מה קורה כשצריך להשקיע כסף?
אם נשבר הדוד, מי משלם? 50-50? מי שגר בדירה? צריך לקבוע מראש.
הבעיה:
התגרשתם אבל בפועל, אתם נשארים שותפים עסקיים, בלי הסכם ברור. זה עובד רק אם יש ביניכם תקשורת טובה.
מה עם המשכנתא?
האמת הקשה: לבנק לא ממש אכפת שאתם מתגרשים.
אם שניכם חתומים על המשכנתא, שניכם אחראים. גם אם אחד עוזב את הדירה. הבנק לא ממהר להעביר התחייבות של שניכם על שם אחד מכם בלבד.
מה עושים?
אם אחד קונה את השני:
צריך להעביר את המשכנתא רק על שם הקונה. הבנק צריך לאשר שהוא יכול לעמוד בתשלומים לבדו.
אם מוכרים:
המשכנתא נסגרת מכספי המכירה.
אם דוחים:
צריך לקבוע: מי משלם את המשכנתא? מה קורה אם הוא לא ישלם? הבנק יכול לבוא לשניכם.
חשוב:
אל תניחו שהשני ימשיך לשלם. קבעו בהסכם מה קורה במקרה של חדלות פירעון ובעוד הרבה מאד סיטואציות, שיכולות להתעורר בדרך.
"אבל ההורים שלי שמו את המקדמה!"
זו שאלה שעולה בכל תיק גירושין שני.
מה אומר החוק?
בית משפט לענייני משפחה בוחן:
✓ מתי ההורים נתנו את הכסף? לפני הנישואין או אחרי?
✓ זו הייתה מתנה או הלוואה?
✓ האם יש מסמכים שמוכיחים שזו הלוואה?
אם ההורים נתנו כסף אחרי החתונה ואין מסמך חתום – לרוב ייחשב כמתנה לשני בני הזוג.
למה בגישור גירושין זה שונה?
בגישור, אתם קובעים את הכללים.
אפשר לקחת בחשבון:
- שההורים נתנו מקדמה
- שאחד שילם את המשכנתא לבדו שנים
- שאחד השקיע בשיפוצים
ולבנות חלוקה הוגנת יותר.
זו הסיבה שגישור נדל"ן עובד טוב יותר מבית משפט.
למה חשוב מגשר שמבין גם נדל"ן?
רוב המגשרים יודעים "לגשר". אבל, הם לא תמיד יודעים להתייחס לכל ההיבטים הכלכליים שבדרך, לתאונות מס או לנושאים נוספים שרלוונטים לעסת המכירה ושעורכי דין נדלן בקיאים בהם.
אני מתמחה בתחום הנדלן 25 שנים, בנוסף להיותי מגשרת גירושין ויודעת להתייחס לכל הנושאים הרלוונטים, כדי שלא תיאלצו למצוא את עצמכם, בעתיד, בבית המשפט.
כי זה לא רק מספרים. זה הבית שלכם. החיים שלכם.
אז מה עושים עכשיו?
אם אתם עומדים מול השאלה "מה עושים עם הדירה?"
אל תחכו. אל תניחו שזה יסתדר. אל תתחילו מלחמה בבית משפט.
שבו ביחד. תבינו את האפשרויות. תחליטו מה הכי טוב לכם ולילדים.
מעוניינים להבין מה האפשרויות שלכם?
מוזמנים לתאם שיחת ייעוץ ללא עלות.
עו״ד אילנית גרוסמן
מגשרת גירושין ועורכת דין 25 שנים
עם מומחיות בתחום הנדלן, העסקי והכלכלי
