מוכרים דירה הרשומה בחברה משכנת: מה להכין לפני שמפרסמים
אילנית גרוסמן היא עורכת דין ומגשרת עם יותר מ־25 שנות ניסיון משפטי, העוסקת גם בעסקאות מקרקעין. מי שמוכר דירה הרשומה בחברה משכנת צריך להכין מראש אישור זכויות עדכני, לוודא שהזכויות רשומות על שמו ללא פערים בשרשרת, להכיר את נוהל העברת הזכויות של החברה ולתאם עם הבנק את סילוק המשכנתא. פער שמתגלה רק אחרי החתימה עלול לעכב את המשכנתא של הקונה ולהעמיד את המוכר בסיכון להפרת מועדי החוזה.
רוב המדריכים על חברות משכנות נכתבים לקונים: מה לבדוק, איך להגן על הכסף. אבל בפועל, רוב העיכובים בעסקאות כאלה מתחילים אצל המוכר, ובדרך כלל בגלל מסמך שאפשר היה להזמין חודשיים קודם.
דירה שאינה רשומה בטאבו אינה בעיה מצד עצמה. רבבות דירות בישראל רשומות בספרי חברה משכנת, עד שהבית המשותף יירשם בלשכת רישום המקרקעין. ההבדל הוא שהזכויות שלכם מתועדות אצל גוף פרטי שיש לו נהלים, דמי טיפול ולוחות זמנים משלו, והקונה והבנק שלו יסתמכו על מה שכתוב אצלו. אם עוד לא קראתם על ההבדל בין רישום בטאבו לרישום בחברה משכנת, כדאי להתחיל במדריך לדירה מחברה משכנת.
הצעד הראשון: אישור זכויות עדכני, לפני הפרסום
אישור הזכויות של החברה המשכנת הוא התחליף לנסח טאבו. הוא מפרט מי בעל הזכויות, מה תיאור הדירה וההצמדות שלה, ואילו שעבודים, התחייבויות לרישום משכנתא ועיקולים רשומים לגביה.
אל תסתפקו באישור שקיבלתם כשקניתם. הזמינו אישור חדש לפני שאתם מפרסמים את הדירה, וקראו אותו בעיון. כמה דברים שכדאי לבדוק בו:
האם השמות זהים לשמות בתעודות הזהות, כולל בן או בת הזוג אם הדירה נקנתה יחד.
האם החניה והמחסן שאתם משתמשים בהם מופיעים באישור כהצמדות. מה שאתם "יודעים" שהוא שלכם אינו בהכרח מה שרשום, וקונה טוב יבדוק את זה.
האם רשומה התחייבות לרישום משכנתא לטובת הבנק שלכם, ובאיזה סכום.
האם יש עיקול, צו או הערה אחרת שלא ידעתם עליה.
השרשרת: האם הזכויות באמת רשומות על שמכם
כאן נמצאות רוב הבעיות. הזכויות בחברה משכנת עוברות מבעלים לבעלים בהעברות רשומות בספרי החברה. אם אחת ההעברות לא הושלמה, השרשרת נקטעת.
מצבים שאנחנו פוגשים לא מעט: מי שקנה את הדירה מבעלים קודמים ולא השלים את רישום ההעברה אצל החברה. דירה שהתקבלה בירושה, כשהיורשים מעולם לא נרשמו. דירה שהועברה לאחד מבני הזוג בהסכם גירושין, וההעברה לא בוצעה בספרי החברה. או דירה בדיור ציבורי לשעבר, שבה נדרשת "השלמת זכויות" לפני שהחברה תאשר העברה.
בכל אחד מהמקרים האלה, לפני שאפשר למכור צריך להשלים את הרישום הקודם. זה יכול לחייב צו ירושה או צו קיום צוואה, אישורי מסים על העברה ישנה, או מסמכים שקשה להשיג אחרי שנים. אם הנושא מתגלה רק אחרי החתימה, הוא כבר בעיה של הקונה ושל הבנק שלו.
נוהל העברת הזכויות של החברה
לכל חברה משכנת יש נוהל משלה: אילו טפסים, אילו תצהירים, האם נדרש ייפוי כוח נוטריוני, כמה עולים דמי הטיפול וכמה זמן לוקח לה להנפיק אישורים. כדאי להשיג את הנוהל ואת נוסחי הטפסים עוד לפני החתימה, ולצרף אותם לתכנון לוח הזמנים של העסקה.
המשכנתא שלכם והמשכנתא של הקונה
אם יש לכם משכנתא, הבנק שלכם רשום אצל החברה המשכנת כבעל התחייבות לרישום משכנתא. לפני המכירה צריך מכתב כוונות מהבנק לגבי יתרת ההלוואה, ובסוף העסקה אישור סילוק כדי שההתחייבות תבוטל.
הקונה, ברוב המקרים, ייקח משכנתא. הבנק שלו ידרוש מהחברה המשכנת התחייבות לרישום משכנתא לטובתו, ויש חברות שנותנות אותה רק אחרי שזכויות המוכר מסודרות. כלומר, כל פער ברישום שלכם מעכב ישירות את כספי המשכנתא של הקונה, ואיתם את התשלומים שאתם אמורים לקבל.
האישורים שתצטרכו להמציא
בדומה לעסקה בטאבו, גם כאן המוכר נדרש להמציא אישור עירייה על היעדר חובות לנכס ואישור מס שבח. את העסקה צריך לדווח לרשות המסים בתוך 30 יום מיום החתימה. כשהקרקע בחכירה מרשות מקרקעי ישראל, ייתכן שיידרש גם רישום או אישור מול רמ"י, בהתאם למצב הרישום של הפרויקט.
אף אחד מהאישורים האלה אינו מיוחד לחברה משכנת. מה שמיוחד הוא שכולם צריכים להגיע לחברה בפורמט ובמועד שהנוהל שלה דורש.
איך זה משפיע על החוזה
מוכר שבדק את כל הנאמר לעיל יכול לחתום על חוזה עם לוח זמנים מציאותי. מוכר שלא בדק מתחייב למועדי תשלום ומסירה שתלויים בגורמים שאינם בשליטתו.
ההמלצה המעשית: לפני שמסכמים מועדים, לברר כמה זמן לוקח לחברה המשכנת הספציפית להנפיק אישור זכויות ואישור העברה, ולבנות את המועדים בחוזה בהתאם. כדאי גם שהחוזה יגדיר מה קורה אם החברה מתעכבת מסיבה שאינה תלויה בצדדים.
אם המכירה נעשית במסגרת גירושין, יש לכך שיקולים נוספים, שעליהם הרחבתי במכירת דירה בגירושין.
לסיכום
מכירת דירה הרשומה בחברה משכנת אינה מסובכת יותר ממכירה בטאבו, אבל היא פחות סלחנית לאלתורים. אישור זכויות עדכני, שרשרת רישום שלמה, נוהל החברה ומכתב כוונות מהבנק הם ארבעה דברים שכדאי שיהיו על השולחן לפני שהדירה מתפרסמת. הם מקצרים את העסקה, מחזקים את המוכר במשא ומתן, ומונעים את הרגע שבו הקונה שואל למה המשכנתא שלו תקועה.
על הכותבת
עו"ד אילנית גרוסמן היא עורכת דין ומגשרת עם יותר מ־25 שנות ניסיון משפטי, ובעבר כיהנה כיועצת משפטית בכירה בהראל פיננסים. היא מלווה עסקאות מקרקעין, ובהן דירות הרשומות בחברות משכנות, דירות שעברו בירושה ונכסים שרישומם לא הושלם, ומשלבת בין הבדיקה המשפטית לבין הבנה של המימון ושל לוחות הזמנים של העסקה.
