דירת מחיר למשתכן בגירושין: של מי היא וכמה היא שווה עכשיו
אילנית גרוסמן היא עורכת דין ומגשרת גירושין עם יותר מ־25 שנות ניסיון משפטי, העוסקת בגירושין עם דירות ונכסי נדל"ן. דירת מחיר למשתכן בגירושין מעוררת שלוש שאלות: של מי הדירה, מתי מותר למכור אותה ובכמה להעריך אותה. זכייה בהגרלה אינה בעלות, ולכן גם דירה שהזכייה בה קדמה לנישואים עשויה להתחלק. מכירה לפני תום תקופת ההגבלה מחייבת אישור ועדת החריגים, ושווי הדירה תלוי במועד שבו ההגבלה מסתיימת.
בין 2016 ל־2019 נערכו עשרות הגרלות של "מחיר למשתכן". אלפי זוגות צעירים זכו, חתמו, קיבלו מפתח. עכשיו, שבע שנים אחרי, רבות מהדירות האלה משתחררות מהגבלת המכירה, ובחלק מהפרויקטים הן שוות פי שניים ויותר ממה ששולם עליהן.
חלק מהזוגות האלה נמצאים היום בגירושין. ומה שהיה בזמן הזכייה "הדירה שלנו" הופך לשלוש שאלות קשות: של מי הדירה, האם בכלל אפשר למכור אותה, ובאיזה סכום מחשבים אותה כשאחד מבני הזוג רוצה להישאר בה.
המאמר הזה עוסק בשאלות האלה מהזווית של חלוקת הרכוש ושל המשא ומתן. הוא משלים את המדריך לגירושין עם דירה, ומתמקד במה שמייחד דירה שנרכשה במסלול מוזל של המדינה.
למי שייכת הדירה: זכייה בהגרלה אינה בעלות
הטענה הראשונה שעולה כמעט תמיד היא של בן הזוג שנרשם להגרלה: "אני זכיתי, הזכאות הייתה שלי, הדירה שלי."
באוקטובר 2026 פורסם ב"גלובס" פסק דין של בית הדין הרבני, שערעור עליו נדחה בבית הדין הרבני הגדול, שעסק בדיוק בטענה הזו. בני הזוג גרו יחד כשנתיים לפני החתונה. הבעל נרשם להגרלה לבדו וזכה כחודש לפני החתונה. הדירה נרכשה אחרי הנישואים בכמיליון שקל ונרשמה על שמו. האישה מימנה מחצית מהמחיר מחסכונות, משכרה וממתנת חתונה, הדירה הושכרה ודמי השכירות נכנסו לחשבון המשותף.
בית הדין קבע שיש להבחין בין זכייה בהגרלה לבין רכישת הדירה. הזכייה אינה מקנה בעלות, והרכישה עצמה נעשתה אחרי הנישואים. בית הדין גם לא קיבל את הטענה שעצם ההרשמה של הבעל לבדו מעידה על כוונה לשמור את הדירה כרכוש נפרד, וקיבל את הסבר האישה שרישום משותף כידועים בציבור היה מסובך יותר. האישה נקבעה כבעלת מחצית מהדירה.
ומה עם ההנחה עצמה? הבעל טען לחלופין שלפחות סכום ההנחה, שנבע מהזכייה שלו, צריך להיות מיוחס לו. בית הדין דחה גם את זה בנסיבות המקרה.
לעומת זאת, בפסק דין אחר שדווח בגלובס, של בית משפט לענייני משפחה, נפרדו ידועים בציבור שרכשו יחד דירת מחיר למשתכן עוד לפני החתונה, כשהגבר השקיע כמיליון שקל מהונו העצמי והאישה כ־105 אלף שקל. שם בית המשפט לקח בחשבון גם את שווי ההטבה של המסלול, והגבר פדה את חלקה של האישה בתשלום של 500 אלף שקל.
המסקנה המעשית: אין תשובה אחת לשאלה "של מי ההנחה". מה שמכריע הוא מועד הרכישה ביחס לנישואים, מי מימן, איך התנהלו בני הזוג ביחס לדירה, ומה הם הצהירו בדרך. פסק דין של בית דין רבני גם אינו מחייב את בית המשפט לענייני משפחה, ולהיפך. למי שהזכייה או הרכישה קדמו לחתונה, כדאי לקרוא גם על דירה שנקנתה לפני החתונה.
הגבלת המכירה: מה מותר לפני שהדירה השתחררה
בדירות מחיר למשתכן נקבעה הגבלה על מכירה: בדרך כלל עד שחלפו 5 שנים מקבלת טופס 4 או 7 שנים מיום ההגרלה, המוקדם מביניהם. התנאים המדויקים קבועים בחוזה הרכישה ובתנאי הפרויקט, ולכן הצעד הראשון הוא לקרוא את החוזה הספציפי ולא להסתמך על כלל כללי.
מכירה בתוך תקופת ההגבלה מחייבת אישור של ועדת החריגים במשרד הבינוי והשיכון, וגירושין הם אחת העילות המוכרות לפנייה. כמה דברים חשובים לגבי זה, לפי המידע הזמין כיום:
הוועדה דורשת הסכם גירושין שקיבל תוקף של פסק דין, ולא תדון בהעברת זכויות על בסיס הסכמה בעל פה או טיוטה.
יש הבדל בין העברת הזכויות לאחד מבני הזוג לבין מכירה לצד שלישי. העברה בין בני הזוג מאושרת בדרך כלל ביתר קלות. במכירה לצד שלישי בתוך תקופת ההגבלה עלול לחול פיצוי מוסכם למדינה, שלפי דיווחים נע בין 250 ל־450 אלף שקל, ולפי עדכונים שפורסמו מאז 2025, במכירה לצד שלישי בשל גירושין הוא עשוי לחול במלואו.
לפי הנוהל כפי שהוא מתואר בפרסומים מקצועיים, בגירושין שני בני הזוג נחשבים כמי שמימשו את זכאותם בתוכנית. כלומר, מי שיוצא מהדירה לא בהכרח יוכל להירשם מחדש להגרלה.
שלושת הנתונים האלה, הפיצוי, ההבדל בין העברה למכירה והזכאות, משנים את המספרים במשא ומתן. לכן הם חייבים להיבדק מול החוזה ומול הנוהל העדכני לפני חתימה.
כמה שווה הדירה: השאלה שכמעט אף אחד לא שואל
רוב המאמרים על הנושא עוסקים בוועדת החריגים. אבל בגירושין, השאלה הכלכלית החשובה יותר היא אחרת: לפי איזה שווי מחלקים דירה שעדיין מוגבלת במכירה?
נניח שדירה נקנתה ב־900 אלף שקל ושמאי מעריך אותה היום ב־2 מיליון שקל בשוק החופשי. אם ההגבלה עדיין בתוקף, הדירה הזו לא שווה 2 מיליון שקל לאף אחד מבני הזוג היום. מי שיצטרך למכור אותה עכשיו ייתקל באישור הוועדה, אולי בפיצוי למדינה, ובזמן. מי שקונה את חלקו של השני מקבל נכס שהוא לא יכול לממש מיד.
דוגמה להמחשה בלבד: אם ההגבלה מסתיימת בעוד חצי שנה, ההבדל בין שווי "משוחרר" לשווי "מוגבל" קטן, ולרוב נכון להעריך את הדירה כמעט לפי שוק חופשי. אם נותרו עוד שלוש שנים, ההפרש יכול להיות משמעותי, וקנייה של חלק לפי מחיר שוק מלא עלולה להעביר כסף מצד אחד לשני בלי הצדקה.
כאן גם המועד הקובע לשווי חשוב. דירה שהשתחררה מההגבלה בין מועד הפירוד לבין מועד החלוקה קפצה בשוויה בלי שאיש עשה דבר. שאלת המועד היא שאלה משפטית, אבל בגישור אפשר להסכים עליה מראש ולחסוך מחלוקת.
המס, המשכנתא והדירה הבאה
שווי ברוטו של דירה אינו מה שכל אחד מבני הזוג יקבל בפועל. שלוש נקודות שכדאי לבדוק:
מס שבח במכירה. אם בני הזוג מוכרים לצד שלישי אחרי שהדירה השתחררה, הפטור לדירת מגורים יחידה אינו מובן מאליו כשיש לבני הזוג דירה נוספת, כמו בתיק שנדון בבית הדין הרבני. רווח של מיליון שקל ויותר בלי פטור הוא חבות מס ממשית, וצריך להכניס אותה לחישוב לפני שמחליטים בין מכירה לקנייה של חלק.
העברה בין בני הזוג. העברת זכויות בדירה בין בני זוג במסגרת גירושין נהנית בדרך כלל מהקלות במס, בתנאים שבחוק מיסוי מקרקעין. גם כך, כדאי לקבל אישור מקצועי לפני חתימה.
המשכנתא והדירה הבאה. מי שנשאר בדירה צריך לעמוד במשכנתא לבד, והבנק צריך להסכים לשחרר את מי שיוצא. מי שיוצא צריך לדעת אם יוכל לרכוש דירה חדשה כדירה יחידה לעניין מס רכישה. בפסק הדין מבית הדין הרבני נקבע שהצהרת האישה לבנק כי אין לה דירה אחרת, בזמן שהדירה הייתה רשומה על שם בעלה בלבד, לא מנעה ממנה לתבוע מחצית ממנה. אבל מדובר בנסיבות של אותו תיק, ולא בהיתר כללי להצהרות.
מה בודקים לפני שמתחילים לדבר על סכום
לפני כל משא ומתן על דירת מחיר למשתכן כדאי לרכז את הנתונים האלה במקום אחד: תאריך ההגרלה, תאריך טופס 4 ותאריך חתימת החוזה, ומהם נגזר מועד השחרור. סעיף ההגבלה בחוזה וגובה הפיצוי המוסכם. אופן הרישום, בחברה המשכנת או בטאבו, ועל שם מי. מי מימן את ההון העצמי ומאיזה מקור. יתרת המשכנתא. האם יש לבני הזוג דירה נוספת. והאם הדירה מושכרת ולאן הולכים דמי השכירות.
בלי הנתונים האלה, כל מספר שיעלה על השולחן הוא ניחוש.
איך פותרים את זה בגישור
בגישור גירושין אפשר לבנות פתרונות שמתאימים לשעון של הדירה, ולא רק לשעון של הגירושין. למשל: קנייה של חלק לפי שמאות שמשקפת את ההגבלה, עם מנגנון השלמה אם הדירה תימכר בתוך תקופה מסוימת. או החזקה משותפת עד מועד השחרור, השכרה בינתיים וחלוקת דמי השכירות, ואז מכירה לפי מנגנון מוסכם של מתווך ומחיר מינימום.
כל פתרון כזה צריך להיכתב בזהירות בהסכם הגירושין: התניה מפורשת באישור ועדת החריגים כשהוא נדרש, הגדרה של מה קורה אם האישור לא מתקבל, ולוח זמנים ברור. מידע נוסף על מכירה לצד שלישי במכירת דירה בגירושין.
לסיכום
דירת מחיר למשתכן היא לא "עוד דירה" בגירושין. הזכייה בהגרלה לא קובעת לבדה של מי הדירה, הגבלת המכירה קובעת מה אפשר לעשות איתה ומתי, ומועד השחרור קובע במידה רבה כמה היא שווה. דווקא עכשיו, כשהדירות האלה משתחררות והשווי שלהן קופץ, טעות בתזמון או בשמאות יכולה לעלות מאות אלפי שקלים לאחד הצדדים.
על הכותבת
עו"ד אילנית גרוסמן היא עורכת דין ומגשרת גירושין עם יותר מ־25 שנות ניסיון משפטי, העוסקת גם בדיני מקרקעין. היא מלווה זוגות בגירושין הכוללים דירות מגורים, דירות להשקעה ונכסים בהליכי רישום, ומשלבת בין הניתוח המשפטי של הזכויות לבין הבנה כלכלית של שמאות, מיסוי ומימון.
לפני שמחליטים מה עושים עם הדירה
לפני שמסכמים מחיר, כדאי לדעת מתי הדירה משתחררת, מה הוועדה צפויה לדרוש ומה יישאר לכל צד אחרי מס ומשכנתא. אפשר לקבוע פגישה בטלפון 054-677-1668 או בוואטסאפ.
